“隨著關(guān)鍵機(jī)制不斷完善，REITs市場(chǎng)更加透明高效了，投資者的參與熱情在持續(xù)增加。”一位機(jī)構(gòu)人士分享自己的觀察稱。

在近日召開的滬市REITs專場(chǎng)投資者交流會(huì)上，上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，近幾年上交所引導(dǎo)REITs產(chǎn)業(yè)方發(fā)揮積極作用，持續(xù)推進(jìn)REITs治理與激勵(lì)約束、擴(kuò)募、信息披露、投資者關(guān)系等關(guān)鍵機(jī)制建設(shè)，推動(dòng)完善公募REITs從發(fā)行上市到持續(xù)運(yùn)營，再到擴(kuò)募落地的全生命鏈條發(fā)展路徑。

現(xiàn)場(chǎng)，國金鐵建、中航京能、華夏北保、華潤(rùn)有巢、國君臨港、嘉實(shí)京東共6只REITs的原始權(quán)益人、基金管理人及市場(chǎng)主要投資者就關(guān)鍵機(jī)制建設(shè)和年報(bào)業(yè)績(jī)情況進(jìn)行了交流。其中，這些REITs的擴(kuò)募進(jìn)展和后續(xù)計(jì)劃，成為投資者關(guān)心的重點(diǎn)問題。

關(guān)于下一步工作方向，上述上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從供給端來看，REITs的首發(fā)和擴(kuò)募同時(shí)推進(jìn)，希望能夠更有效地打造出一批引領(lǐng)性、示范性項(xiàng)目；同步推進(jìn)持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS發(fā)展，打造多層次REITs市場(chǎng)。

關(guān)鍵機(jī)制不斷完善

目前全市場(chǎng)已上市的REITs產(chǎn)品共64只，募集規(guī)模超1800億元。其中，上交所上市43只，募集規(guī)模超1200億元，占比近七成。

“我國REITs市場(chǎng)歷經(jīng)四年探索，目前，REITs市場(chǎng)已初步經(jīng)歷完整周期，正處于擴(kuò)容提質(zhì)的重要發(fā)展階段。同時(shí)，市場(chǎng)已進(jìn)入相對(duì)均衡狀態(tài)，價(jià)格形成機(jī)制趨于理性，投資者開始基于資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值進(jìn)行投資決策。”有業(yè)內(nèi)人士稱。

上述上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，為進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)活力、構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的健康金融生態(tài)，上交所正開展分類監(jiān)管，扶優(yōu)限劣，通過培育優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、完善市場(chǎng)機(jī)制，以打造一批投資者可信賴的REITs項(xiàng)目。同時(shí)，上交所積極引導(dǎo)REITs原始權(quán)益人通過設(shè)置REITs首席運(yùn)營官、優(yōu)化激勵(lì)約束機(jī)制、推動(dòng)擴(kuò)募等工作，不斷完善機(jī)制建設(shè)，不斷推動(dòng)REITs市場(chǎng)建設(shè)。

從國內(nèi)外的成熟經(jīng)驗(yàn)來看，REITs持續(xù)發(fā)展壯大也離不開產(chǎn)業(yè)方的積極參與。記者從交流會(huì)上了解到，參會(huì)的6只REITs項(xiàng)目均在原始權(quán)益人集團(tuán)層面設(shè)置了REITs運(yùn)營官的角色，從集團(tuán)戰(zhàn)略層面統(tǒng)籌REITs上市后的信息披露、投資者關(guān)系管理、資產(chǎn)擴(kuò)募等重大事項(xiàng)的推動(dòng)實(shí)施。

設(shè)置市場(chǎng)化的激勵(lì)約束機(jī)制，將項(xiàng)目運(yùn)營成效與團(tuán)隊(duì)、個(gè)人績(jī)效直接掛鉤，也是REITs項(xiàng)目激發(fā)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)積極性的一大重要舉措。

“外部管理機(jī)構(gòu)將激勵(lì)服務(wù)費(fèi)中不超過30%的部分，作為業(yè)績(jī)報(bào)酬激勵(lì)到項(xiàng)目運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，同時(shí)將項(xiàng)目公司的罰金中不超過10%的部分，作為懲罰約束考核到運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)。”華夏北保REIT企業(yè)代表在交流會(huì)上說。同時(shí)，嘉實(shí)京東、華潤(rùn)有巢等參會(huì)REITs項(xiàng)目企業(yè)代表也稱，已參照建立了與運(yùn)營績(jī)效掛鉤的激勵(lì)約束機(jī)制，能夠充分激發(fā)一線運(yùn)營人員的工作積極性。

另外，持續(xù)提高信息披露質(zhì)量，原始權(quán)益人和運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)注重與投資者的交流，也是對(duì)投資者負(fù)責(zé)的體現(xiàn)。“市場(chǎng)更加透明高效了。包括這6單項(xiàng)目在內(nèi)，目前許多REITs項(xiàng)目的信息披露更加規(guī)范，對(duì)于投資者的關(guān)切反饋也更加及時(shí)，同投資人的溝通也更加頻繁和豐富。”上述機(jī)構(gòu)人士稱。

據(jù)他觀察，目前所在機(jī)構(gòu)的客戶對(duì)公募REITs的投資需求在明顯增加，尤其是對(duì)于小賬戶，收益拉升的作用較為明顯。

“我們內(nèi)部長(zhǎng)期跟蹤REITs同股票和債券的相關(guān)性顯示，其部分時(shí)間段同股票市場(chǎng)更相關(guān)，而部分時(shí)間段又同債券市場(chǎng)更相關(guān)，總體看，公募REITs是有著自身相對(duì)穩(wěn)定的獨(dú)立行情。在低利率時(shí)代和權(quán)益市場(chǎng)比較波動(dòng)的時(shí)期，這類相對(duì)穩(wěn)健的資產(chǎn)尤其適合資金的配置和長(zhǎng)期持有。”上述機(jī)構(gòu)人士說。

就參會(huì)的6家REITs回報(bào)情況來看，2024年平均分紅2.5次，金額合計(jì)12.11億元，考慮二級(jí)市場(chǎng)漲幅，2024年全年平均累計(jì)漲幅為21.6%。截至2024年末，國君臨港REIT、嘉實(shí)京東REIT、華夏北保REIT和華潤(rùn)有巢REIT分派率平均為3.88%，京能光伏REIT和國金鐵建REIT的IRR平均為3.3%。

當(dāng)然，公募REITs在我國目前還處于發(fā)展初期，未來還有許多問題需要不斷完善。上述機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，當(dāng)前流動(dòng)性得到一定程度緩解，后期仍還需要積極引入新的投資者；也希望市場(chǎng)規(guī)模能夠盡快地?cái)U(kuò)大，滿足更大體量資金的投資需求，并能夠真正地在大類資產(chǎn)配置中取得一席之地。

REITs擴(kuò)募加速推進(jìn)

擴(kuò)募是公募REITs市場(chǎng)增長(zhǎng)的一大關(guān)鍵機(jī)制，一定程度能起到優(yōu)化資產(chǎn)組合、降低資產(chǎn)集中度過高風(fēng)險(xiǎn)的作用。在交流會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，投資者對(duì)6家REITs項(xiàng)目的擴(kuò)募進(jìn)展和計(jì)劃進(jìn)行了問詢。

華夏北京保障房REIT基金管理人表示，正在積極推動(dòng)擴(kuò)募事宜，北京保障房中心以其持有的朗悅嘉園項(xiàng)目、光機(jī)電項(xiàng)目、盛悅家園項(xiàng)目和溫泉?jiǎng)P盛家園項(xiàng)目4個(gè)公共租賃住房項(xiàng)目開展華夏北京保障房REIT的擴(kuò)募工作。

有投資者關(guān)注到此次擴(kuò)募已經(jīng)獲批，關(guān)心后續(xù)的計(jì)劃安排。對(duì)此，北京保障房中心有限公司企業(yè)代表回應(yīng)稱，華夏北保REIT擴(kuò)募申請(qǐng)正式獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)和上交所無異議函，還需要獲得持有人大會(huì)的批準(zhǔn)，目前基金管理人和原始權(quán)益人正在籌備持有人大會(huì)前的相關(guān)工作，詳細(xì)安排可參見后續(xù)發(fā)布的公告。

華潤(rùn)有巢REIT擴(kuò)募也已收到上交所反饋意見。據(jù)華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的基金管理人介紹，擴(kuò)募申請(qǐng)于2024年11月11日獲得受理。2024年12月23日，收到上交所的受理反饋意見，現(xiàn)在還在答復(fù)反饋階段。擴(kuò)募還需通過國家發(fā)改委推薦、證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予變更注冊(cè)、上交所審核，并經(jīng)基金份額持有人大會(huì)決議通過后方可實(shí)施。

該REIT的擴(kuò)募計(jì)劃從存量和增量?jī)蓚€(gè)方面展開。上述基金管理人稱，做優(yōu)存量方面，華潤(rùn)有巢從持有的保租房項(xiàng)目中初步選定了計(jì)劃擴(kuò)募項(xiàng)目，相關(guān)項(xiàng)目已達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)，將盡快推進(jìn)擴(kuò)募工作；做實(shí)增量方面，華潤(rùn)有巢的投資戰(zhàn)略將聚焦于一線、強(qiáng)二線等人口凈流入城市中有產(chǎn)業(yè)支撐、有交通配套的租賃住房可擴(kuò)募資產(chǎn)。近期華潤(rùn)有巢也在積極關(guān)注并獲取相關(guān)項(xiàng)目，持續(xù)提升潛在擴(kuò)募資產(chǎn)池的規(guī)模。

除了保障房REITs，其他行業(yè)擴(kuò)募也出現(xiàn)了資產(chǎn)混包等創(chuàng)新機(jī)制，中航京能REIT擬購入云南水電站項(xiàng)目，是國內(nèi)首單跨區(qū)域探索光伏+水電資產(chǎn)混裝的擴(kuò)募項(xiàng)目，于近期也收到上交所反饋意見；國君臨港REIT擴(kuò)募推出“工業(yè)廠房+研發(fā)辦公”的資產(chǎn)組合。

中航京能REIT相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，2024年4月，上交所已受理了該項(xiàng)目的“光伏+水電”擴(kuò)募申請(qǐng)。未來，該基金將以京能國際優(yōu)質(zhì)的光伏資產(chǎn)為基礎(chǔ)繼續(xù)推進(jìn)光伏擴(kuò)募工作。

也有投資者關(guān)心臨港REIT產(chǎn)品的擴(kuò)募進(jìn)展。對(duì)此，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT的基金管理人表示，目前，證監(jiān)會(huì)和上交所已經(jīng)受理反饋臨港REIT擴(kuò)募事項(xiàng)，基金管理人與原始權(quán)益人正在積極推進(jìn)擴(kuò)募工作，如有進(jìn)展將及時(shí)發(fā)布公告。

嘉實(shí)京東REIT也在推進(jìn)公募REIT擴(kuò)募籌備工作。“目前已啟動(dòng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的系統(tǒng)性篩選工作，聯(lián)合專業(yè)機(jī)構(gòu)共同開展資產(chǎn)合規(guī)評(píng)估工作。”京東集團(tuán)企業(yè)代表稱，希望未來通過擴(kuò)募的實(shí)施實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散化、收益增厚性、平臺(tái)延展性。